Ostatnio pisaliśmy o umowie najmu od strony wynajmującego, dziś pokażemy ten sam stosunek prawny z drugiej strony. Na co powinien uważać najemca przed podpisaniem umowy?
1. Czas trwania umowy.
Bardzo typowym błędem popełnianym przez strony stosunku najmu jest traktowanie umowy najmu na czas określony i nieokreślony w podobny sposób. Tymczasem umowy te charakteryzują się pewnymi odmiennościami, szczególnie w kontekście rozwiązywania umowy. W przypadku umowy na czas nieokreślony sprawa jest prosta – strony ustalają określony okres wypowiedzenia, a jeśli tego nie zrobią – zastosowanie mają regulacje kodeksowe. I tak np. w przypadku gdy czynsz płatny jest w odstępach miesięcznych, zgodnie z kodeksem cywilnym umowę można wypowiedzieć na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Sytuacja zmienia się radykalnie, gdy mamy umowę zawartą na czas określony. Wówczas co do zasady nie można jej wypowiedzieć w ogóle. Jedynym rozwiązaniem w tym wypadku jest wskazanie w umowie konkretnego katalogu sytuacji, które będą stanowiły przyczynę rozwiązania przez Strony umowy. Do takich sytuacji możemy zaliczyć ze strony wynajmującego np. opóźnienia w płatności czynszu, a ze strony najemcy np. brak wykonania przez wynajmującego podstawowych napraw, które uniemożliwiają korzystanie z lokalu.
2. Naprawy.
Strony powinno w umowie wskazać, za jakie naprawy odpowiada Najemca, a za jakie Wynajmujący. Standardowo przyjmuje się, że naprawy drobne leżą po stronie Najemcy np. malowanie, wymiana żarówek, naprawy drzwi czy okien, a naprawy większe, które mają wpływ na możliwość korzystania z nieruchomości obciążają Wynajmującego. Pod kątem lokali mieszkalnych pomocne może okazać się zapoznanie z ustawą o ochronie praw lokatorów, gdzie znajduje się zamknięty katalog napraw, które obciążają najemcę i tu muszę, niestety, Państwa zmartwić – katalog ten jest całkiem szeroki.
3. Zmiany i ulepszenia.
Jeśli jesteśmy już przy kwestii napraw, to warto w umowie również doprecyzować, czy najemca ma możliwość wprowadzania zmian do wynajmowanej nieruchomości. Co do zasady najemca ma prawo przearanżować zajmowaną przestrzeń, nie może jednak naruszać substancji lokalu, a za takie naruszenie substancji może być już uznane wiercenie dziur w ścianach. Najemca ma też prawo ulepszać wynajmowaną przestrzeń np. dokupując nowe meble, jednak po zakończeniu stosunku najmu wynajmujący może zdecydować się na jedno z dwóch rozwiązań: albo pozostawić wykonane ulepszenia i rozliczyć je z najemcą, ale zażądać usunięcia ich przez najemcę i doprowadzenia nieruchomości do stanu pierwotnego. Sytuacja na pewno będzie dla Stron prostsza, jeśli z góry określą te kwestie w treści umowy.
4. Zastaw na rzeczach ruchomych.
Z punktu widzenia najemcy warto zadbać, aby w umowie znalazły się zapisy zakazujące ustanowienia prawa zastawu na rzeczach ruchomych znajdujących się w nieruchomości. Zgodnie bowiem z postanowieniami kodeksu cywilnego, dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje wynajmującemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu. Co istotne, zastaw nie wygasa wraz z wygaśnięciem umowy najmu, trwa on nadal do czasu spłaty zadłużenia. Oznacza to, że wynajmujący będzie mógł powstrzymać najemcę przed zabraniem rzeczy ruchomych z lokalu do czasu uzyskania pełni spłaty, a jeśli spłata nie nastąpi, po przeprowadzeniu postępowania sądowego będzie mógł on wskazać ten majątek komornikowi, który będzie mógł z kolei rzeczy te sprzedać na licytacji.
5. Kontrola lokalu.
Najemcy powinni ponadto zwrócić uwagę również na zapisy zezwalające wynajmującemu na przeprowadzanie kontroli w lokalu. Na pewno do bardzo niekomfortowych sytuacji mogłyby doprowadzić zapisy umożliwiające wynajmującemu wejście do lokalu o dowolnej porze bez uzgodnienia z najemcą. Warto więc dookreślić w umowie, że wynajmujący o swoich wizytach powinien uprzedzać z konkretnych, ustalonych przez strony wyprzedzeniem.
Powyższe podpowiedzi są, oczywiście, jedynie wskazówkami, które w podstawowym zakresie mogą poprawić Państwa komfort przy korzystaniu z nieruchomości na zasadach najmu. Opcji zabezpieczeń jest jednak o wiele więcej i są one uzależnione od konkretnej sytuacji i konkretnej wynajmowanej nieruchomości oraz jej przeznaczenia.