Umowa najmu to jedna z najpopularniejszych umów wykorzystywanych w Polsce. Dotyczy zarówno lokali mieszkalnych, lokali usługowych małopowierzchniowych z przeznaczeniem np. na sklepy, gastronomię, usługi, czy też obiektów wielkopowierzchniowych np. magazynów. Od tego, jakim obiektem do wynajęcia dysponujemy, zależy więc dokładna treść umowy i zabezpieczenia, jakie w relacjach z najemcą chcemy zastosować. Są jednak pewne elementy uniwersalne, które powinny znaleźć się w każdej z tych umów.
1. Kaucja.
Kaucja ma na celu zabezpieczenie roszczeń wynajmującego obiekt, z tytułu niezapłaconego czynszu, opłat za media (jeśli kwoty te najemca przekazuje wynajmującemu w ramach umowy) czy jakichkolwiek szkód wyrządzonych przez najemcę. Wysokość kaucji uzależniona jest zazwyczaj od wysokości czynszu, choć chyba najbardziej standardowe są zapisy mówiące o kaucji w wysokości 3-miesięcznego czynszu najmu. W umowie powinny znaleźć się zapisy wyjaśniające, co w ramach kaucji może potrącić wynajmujący oraz kiedy i na jakich zasadach kaucji zostanie zwrócona. Zazwyczaj zwrot następuje w ciągu kilku dni po zakończeniu okresu najmu, po uwzględnieniu zaległych płatności oraz potrąceniu wartości ewentualnych uszkodzeń w lokalu. Na jakiej podstawie można więc potrącić wartość takich uszkodzeń?
Tu przechodzimy do punktu drugiego, którym jest...
2. Protokół zdawczo-odbiorczy.
Strony powinno protokół podpisać zarówno w chwili wydania obiektu najemcy, jak również w chwili jego zwrotu wynajmującemu. W protokole uwzględnia się takie elementy jak stan liczników, stan lokalu czy listę wyposażenia lokalu. Każda ze Stron prawo wnosić uwagi do treści protokołu, a sam dokument powinien być podpisany przez obie Strony. Powinien on być również sporządzony w dwóch egzemplarzach – jeden dla wynajmującego i drugi dla najemcy.
3. Decyzja w sprawie podnajmu.
Wynajmujący przed podpisaniem umowy powinien zdecydować, czy wyraża zgodę na ewentualny podnajem lokalu lub oddanie go w bezpłatne używanie przez osoby trzecie. Jeżeli wynajmujący opcji takiej nie przewiduje, informacja ta powinna znaleźć się wprost w umowie w formie jasno sprecyzowane zakazu lub też uzależnienia podnajmu od dodatkowej zgody wynajmującego wyrażonej w formie pisemnej pod rygorem nieważności. W przeciwnym wypadku mamy bowiem do czynienia z domniemaną zgodą na podnajem.
4. Waloryzacja czynszu.
Jest ona szczególnie istotna przy najmie długoterminowym. Po kilku latach może się bowiem okazać, że wysokość czynszu nie jest adekwatna do standardów rynkowych, a wówczas jego podniesienie wymagać będzie zgody najemcy. W przypadku bezpośredniego wpisania do umowy informacji o waloryzacji czynszu, np. raz w roku od stycznia, z zaznaczeniem, że waloryzacja ta następuje automatycznie i nie wymaga zmiany umowy, rozwiązuje dla wynajmującego ten problem.
5. Dobrowolne poddanie się egzekucji.
Bardzo istotnym elementem, związanym ściśle z najmem lokali mieszkalnych jest wymaganie od najemcy wprowadzenia do umowy zapisów o alternatywnym miejscu zamieszkania w przypadku konieczności rozwiązania umowy najmu i opuszczenia lokalu przez najemcę oraz złożenia przez najemcę u notariusza oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Mechanizm ten oszczędzi wynajmującym dużo czasu i stresu, bowiem w przypadku, gdyby uciążliwy lokator nie chciał się wyprowadzić po rozwiązaniu umowy, wynajmujący może po uzyskaniu klauzuli wykonalności, bez dodatkowego merytorycznego postępowania sądowego skierować sprawę na drogę egzekucji komorniczej.
Powyższe podpowiedzi nie są, oczywiście, jedynymi rozwiązaniami, z których może skorzystać wynajmujący, aby zabezpieczyć swoje interesy w relacji z najemcą. Ograniczają one jednak w znacznym stopniu ryzyko gospodarcze związane z najmem.