Zakup domu czy mieszkania to zawsze wielkie wydarzenie. Na drodze do wybierania wymarzonej lampki nocnej stoi jednak mnóstwo ryzykownych sytuacji prawnych i finansowych, które mogą powodować u nas niepotrzebny stres. Na co powinniśmy uważać najbardziej?
1. Na umowę z pośrednikiem nieruchomości.
Wielu z nas przy sprzedaży lub poszukiwaniu mieszkania korzysta ze wsparcia pośredników nieruchomości. W idealnym założeniu, oczywiście, współpraca z agencjami pośrednictwa powinna nam zaoszczędzić pracy, energii i ochronić przed potencjalnymi kłopotami, jeżeli nie jesteśmy biegli w transakcjach mieszkaniowych. Przede wszystkim nie należy zgadzać się na podpisywane na szybko umowy pośrednictwa w pośpiechu przed wejściem do lokalu, który chcecie Państwo obejrzeć – zapoznajcie się z nią na spokojnie, zadawajcie pytania, często przymuszanie do podpisywania takiej umowy pośrednictwa w warunkach niesprzyjających spokojnemu przejrzeniu treści umowy ma na celu przemycenie zapisów, które nie są korzystne, np. odnośnie bardzo wysokiej marży albo zasad wyłączności pośrednika.
2. Na stan prawny nieruchomości.
Księgi wieczyste to skarbnica wiedzy na temat nieruchomości i dobry test na to, że sprzedający nie wprowadza nas w błąd. Tam znajdziemy szczegółowe informacje odnośnie powierzchni, liczby pomieszczeń, stanu właścicielskiego tzn. ilu jest właścicieli, jak również, czy nieruchomość jest obciążona hipoteką i w jakiej wysokości. Kwestia tego, że nieruchomość obciążona jest hipoteką jest natomiast niezwykle istotna przy formułowaniu zapisów umownych.
3. Na reprezentację właścicieli.
Jeśli nieruchomość nie należy do jednej osoby, tylko na zasadzie współwłasności w księdze wieczystej wpisana jest większa liczba właścicieli, wówczas istotne jest, aby do transakcji sprzedaży i podpisywania umowy przystąpili wszyscy właściciele. Jeśli zastanawiacie się Państwo natomiast, czy możliwe jest zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości za pośrednictwem pośrednika, odpowiadamy – jest to najbardziej możliwe, jednakże pełnomocnik musi posiadać pełnomocnictwo udzielone w formie aktu notarialnego. Gdyby sprzedaży dokonał pełnomocnik nieposiadający pełnomocnictwa w tej szczególnej formie – umowa sprzedaży byłaby nieważna.
4. Na umowę przedwstępną.
Umowa przedwstępna jest prawdopodobnie najistotniejszym dokumentem podczas całej przygody mieszkaniowej. To z niej wynika zobowiązanie Stron do zawarcia umowy przyrzeczonej, tam też regulowane są konkretne obowiązki Stron w okresie od zawarcia umowy przedwstępnej do dnia wydania lokalu. Istotne jest, aby w umowie przedwstępnej znalazł się zapis o zadatku. Zadatek jest częścią ceną, którą zazwyczaj kupujący wpłaca w dniu zawarcia umowy przedwstępnej i stanowi ona zabezpieczenie obu stron umowy – jeśli bowiem nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej z winy kupującego, sprzedający ma prawo zadatek zatrzymać, jeśli natomiast do zawarcia umowy przyrzeczonej nie dojdzie z winy sprzedającego – kupujący ma prawo żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. W umowie tej powinniśmy zobowiązać sprzedającego np. do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym aż do dnia wydania lokalu oraz do przedstawienia przy umowie przyrzeczonej wszystkich koniecznych dokumentów np. potwierdzenia, że nikt w lokalu nie jest zameldowany.
5. Na nieruchomości obciążone kredytem.
Jeśli mamy do czynienia z nieruchomością obciążoną kredytem, niezwykle istotne jest, aby zweryfikować, czy kwota zadłużenia pozostała do spłaty przez Sprzedającego była niższa niż cena, za którą nabywamy nieruchomość – nie chcemy przecież zostać z dodatkowym kredytem na głowie jako aktualny właściciel domu czy mieszkania. Ponadto powinniśmy zażądać od sprzedającego przedstawienia zaświadczenia z banku potwierdzającego wysokość zadłużenia oraz potwierdzającego zgodę banku na wcześniejszą spłatę kredytu i wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej w przypadku wcześniejszej spłaty zadłużenia.
Kwestie, które tu zasygnalizowaliśmy, nie wyczerpują oczywiście katalogu kwestii, na które kupujący powinni zwracać uwagę, kupując nieruchomość. Pamiętajmy, że jest to kosztowna transakcja, a dobrze zbudowana umowa może nas uchronić przed wieloma kłopotami w przyszłości.